林总监独用一大间豪华装潢的办公室，办公设施、电子设备、茶饮果点应有尽有。在前期开发手续、施工进场准备、主材招投标等工作如火如荼地进行的时候，营销工作的重点工作环节——项目的包装和宣传推广，是林总监一手主抓的。

我们的项目仍然由原先的广告推广公司负责广告设计和宣传策划。那是一家国内排名前十的广告公司，他们对我们的项目也确实很重视，除了委派了得力的AE和一周驻场达3天以上的策划师之外，公司总部里的策划总监基本上一周来一次我们为此支付的费用是极高的。

策划总监形容自己是打飞的，早上出门坐上飞机，将近中午时落地，我们接到公司里便是中午。忙上一下午傍晚再坐飞机飞回去，相当的辛苦。天天如此的工作节奏，实在是没有办法，一人同时负责的项目太多，只能一周挤出一天时间来照顾一个项目，尤其是我们这种三线城市的小项目，原本不符合广告公司策划总监亲自参与的标准，要不是为了长期合作和开拓本省市场是断然不肯来的。

在我们做调研和汇总客户问题的时候，临时钢结构的售楼处在抓紧施工，同步进行的是林总监与广告公司、装饰公司共同负责售楼案场内的装饰和功能分区布置。

售楼处只有一层，挑高7米左右，为主接待大厅，面积在200平方米左右，大厅的中央放置1：120的沙盘；北侧为主背景墙和接待台；西侧放置豪华酒水吧台，供客户休憩和提升档次所用；东侧是洽谈区。在背景墙的一侧，又加盖了100多平方米的板房作为办公区，里面分为追客室、经理室、总监室、收款室、仓库等；在大厅的右侧加盖的100多平方米的板房作为VIP接待区、签约区、影音区等。

地面铺设的是高档石材，酒水柜是从广东采购的品牌货，背景墙和Logo采用的是国内最新金属材料和烤漆工艺，沙盘采用的是活水喷泉和动态公交车以及万家灯火工艺，洽谈区的家具从首都选购的上市品牌板式家具，VIP贵宾室订购的北欧品牌欧式沙发，影音区购买的日本品牌影院系统，售楼处大门口外做上微型喷泉和叠水鱼池，摆放着多组北欧风格工艺户外伞和防腐木户外桌椅……楼书用的是250克进口特种纸，50个P，封面用进口皮纹纸，案名和Logo采用UV工艺。

户型单片用200克哑粉纸，正面为户型彩图，背面为置业计划，一套共6张。封套用300克进口特种纸，烫金印刷案名和Logo。

五折页用的200克进口铜版纸，局部烫金工艺。

宣传单页是正8K，用的250克品牌铜版纸。

手提袋用250克进口白卡纸。

售楼员名片用的是米白色的250克压纹纸，双面套色印刷。

西式9号信封用120克进口白牛皮纸，西式7号信封用100克进口白牛皮纸。

信笺用80克品牌双胶纸，纸杯用双面PE淋膜纸，三联定购书用的是无碳复写纸……找南方的大牌专业影视公司拍摄电视宣传片和三维动画片。

礼品做了3种，低档是价值10元左右大尺寸无纺布手提袋，中档礼品是价值50元的南方品牌女士遮阳伞，高档礼品是价值200元的中国红瓷器。

发放标准是，低档礼品是客户到访必发，人手一份。中档礼品是只向比较有意向的客户、来访过多次的客户发放。高档礼品尽量控制，以宣传介绍为主，待推出小定政策时吸引客户再发放。

在案场装饰阶段的时候，广告宣传就已经先期展开。我是销售队伍里唯一系统做过市场调研的人，所以陪着林总监察看过市区的一些户外广告牌的位置。有一次一大早陪同林总监去察看户外广告牌位置的时候，看他一脸的倦容我得知他又熬了一夜，很是心疼，就请他来吃本地最有名的美食早点——肉火烧。

一间快要倒塌的土房子里，被烟熏火烘得黑黑的土墙，林总监只皱眉头，不断地质问这里面做出来的食物能吃吗？我说这是全市最正宗的“肉火烧”店，也是这个食物的诞生地，它有几十年的历史了。

把用花椒水泡过的肉馅包进软面团撕成的小面团里，收边做成扁圆形的手掌大小的火烧坯，放进泥土培置的炭火炉烙制，随着一次又一次的翻烤，猪肉里的肥油滋润到了葱花、鸡蛋糕、海米剁成的泥馅料里面，丝丝冒气，滚热烫手，香味四溢，咬一口满嘴流油，皮酥柔嫩、香而不腻的肉火烧。

林总监一边吹着热气，一边咧着被烫到的嘴唇大口地撕咬着，一口气吃了5个，最后还余兴未了地又买了几个带走。

林总监会有意无意地问我案场的人员情况，大家的思想动态，平时对礼品发放的情况，刘经理的日常工作情况，售楼员对公司和刘经理的意见，工地上发生的一些新闻事件，工程系统的小道消息，等等。

我是如实地回答工程系统对营销部基层员工们的敷衍和冷淡，以及大家产生了对刘经理工作能力的怀疑。

还有半个多月案场就要正式投入使用的时候，广告宣传全面铺开。

广告诉求→形象广告→主要广告载体→户外广告大牌：在市中心3个繁华路口，主商圈相邻的3个大型商场的楼顶户外大牌，城市景观大道上的3个路口，以及火车站、汽车站、机场等人流密集场所的最显眼位置的楼顶大盘或者高炮，共计12个大牌广告点，签约一年。

广告诉求→综合性广告→主要广告载体→报纸广告：省级晚报、市级晚报、专业DM类等4家强势平面媒体、第一阶段做形象塑造，第二阶段做概念宣传，第三阶段做产品信息告知。按照各自的黄金档期，周五的新闻版封底，周三的房产版封面，保持每周六次整版曝光，要求能达到的效果就是不管哪一天翻开报纸都能有本楼盘的广告。

广告诉求→形象广告→主要广告载体→电视广告：在市电视台影视频道播放形象宣传片。在15个时段播放3个不同时长的版本。15秒形象版，30秒概念版，60秒产品版。

广告诉求→形象广告→产品推介信息→次要广告载体→电台广告：将本市3个最主要电台全部登陆，第一阶段为1个月的每日30次30秒版形象加概念广告。第二阶段为2个月的30次30秒产品信息广告。第三阶段为推介和节点促销广告。

广告诉求→产品完整介绍→次要广告载体→网络广告：在房地产专业网站和本地新闻类网站的首页做通栏广告，不定期加做挂牌广告，长期做系列新闻报道和软文报道。

广告诉求→产品节点推介信息→辅助广告载体→短信：每周五一次短信群发，第一个月20万条/次，第二个月30万条/次，发送人群范围定期轮换。

我是在工作上接触林总监最多的售楼员，对房地产策划、前期宣传、物料准备等的认知都是在这个时候形成的。虽然有广告公司的服务和配合，但是对于短短的一个来月的时间，林总监能够既要指导刘经理管理案场和培训我们，又要与工程系统做各种斗争和沟通，再要以一人之力做这么庞大的策划宣传工作，经常性的废寝忘食和通宵达旦，我是佩服得五体投地。

再次感到我很幸运，能够遇上这么专业的顶尖高手、真正的营销大师，能够学到真东西，能够快速地成长。

我想拜他为师。