给我一根够长的杆子，我可以撑起整个地球。
　　
　　—阿基米得（Archimède）
　　
　　购入不动产的主要障碍来自这类产品的高昂价格，因此需要借助贷款，并运用所谓的财务杠杆操作。阿基米得上场了，我们会发现在致富这个领域，杠杆操作原理即是致富速度的同义词。
　　
　　“阿基米得跟致富有什么关系？”
　　
　　阿基米得证明杠杆越长，举起重物需要的力量越小。来看看如何在财务领域运用同样原理。
　　
　　杠杆操作包含四个要素（见图五）：
　　
　　图五：购入不动产的杠杆操作
　　
　　●    标的物。比如10万欧元的房子。
　　
　　●    支点。杠杆的支撑点，也就是你自身的财务基础。这个支点必须足够稳固，才能撑起标的物的重量。稳固度取决于你偿还贷款的能力。
　　
　　●    杠杆。一切取决于力臂长度。长度越长，要花的力气越小。长度越短，要花的力气越大。以借贷而言，杠杆力臂长度相当于贷款年数。假如你用20年摊还10万欧元，年利率为5％，你的月付金是656欧元。假如把还款期减为四年，杠杆力臂变短，你的月付金提高到2,303欧元。等于得多花3.5倍的力气。
　　
　　●    施力，举起标的物所用的力，即是你每月偿还的金额。这笔钱可能来自房屋租金或是其他间接收入，比如省下的税金。你所施的力越大，举起标的物的速度越快，便越快取得财产。
　　
　　“运用这类操作的时候，何时才开始赚钱？”
　　
　　当你用贷款购入不动产，只有月租金高于贷款月付金，你才开始赚钱。否则，你创造的财富，只有在出售的那一天才转变成金钱。
　　
　　“你说过年报酬率可能高达15％到20％？”
　　
　　投资报酬率跟你创造的财富没有关系。它只是用来量化金钱的产值。暂且不管税金，假设你的自付款是10,000欧元，而购入的物产每年涨2.5％，也就是2,500欧元。假如你将它出租，月租收入等于贷款月付金，你的投资可说自给自足。在这样的情况下，年报酬率是25％，依投入金额的增值比来算（2,500欧元÷10,000欧元）。一开始投资5,000欧元的话，你的报酬率自第一年就达到50％。你自己算后续的收益，请将财产每年的增幅列入考虑。你会发现跟储蓄存款的2％年利率天差地远。
　　
　　要获得最高的报酬率，结论显而易见，你该遵守的原则如下：
　　
　　投入的资本越少，报酬越大。
　　
　　“所以说理想的交易是尽可能少付钱，月租金跟房贷月付金相当。”
　　
　　你都理解了。运用这两个原则，你必然懂得精挑细选，树立正确的不动产投资方向。
　　
　　“好吧，可是有可能拉长贷款年数。”
　　
　　很有可能。不过谨记这一点：就租赁投资来说，贷款年数多长根本不重要，假如你挑选的原则是月租＝贷款月付金，付出最多努力的人是你的房客（高付出低收益），而不是你自己。
　　
　　也别认为你得背负长期贷款。房租价格跟着房市行情走。你可以调高每月还款金额，只要注意维持同等房租收入。如此一来，还款期得以缩减，加快清偿债务的速度。
　　
　　什么样的不动产值得投资
　　
　　至于物产类型，挑选条件也是一般常识。我建议你寻找两房或三房的公寓。这是市场需求量最大也是交易最热络的房型。持有这类房子的话，在你决定出售或出租的时候才有最多的潜在客户。更何况这种小公寓的每坪租金较高。
　　
　　屋价也是关键。能还十万欧元的人远比还得起一百万欧元的人多，这点不言可喻。房租也是相同道理。法国人的平均月薪是1,800欧元，500欧元月租会比3,000欧元月租吸引更多的房客候选人！
　　
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